Réglementation location saisonnière à Bordeaux : ce que chaque propriétaire doit savoir
Louer son appartement en courte durée à Bordeaux est une opportunité financière attrayante. Mais c’est aussi une activité encadrée par des règles précises que beaucoup de propriétaires méconnaissent au moment de se lancer. Entre la déclaration en mairie, l’autorisation de changement d’usage, la fiscalité applicable et les obligations vis-à-vis des copropriétés, le cadre réglementaire peut sembler complexe.
Ce guide a pour objectif de vous donner une vision claire et à jour des obligations qui s’appliquent aux propriétaires bordelais qui souhaitent pratiquer la location meublée de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
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La déclaration en mairie : une obligation pour tous
Quelle que soit la nature de votre bien (résidence principale ou secondaire), toute mise en location d’un meublé de tourisme à Bordeaux est soumise à une déclaration préalable en mairie. Cette démarche vous attribue un numéro d’enregistrement à neuf chiffres qui doit obligatoirement figurer sur toutes vos annonces en ligne (Airbnb, Booking.com, Abritel…). L’absence de ce numéro expose les plateformes à des sanctions, qui répercutent généralement cette obligation sur les propriétaires.
La déclaration se fait en ligne sur le site de la mairie de Bordeaux ou directement en guichet. Elle est simple et rapide pour une résidence principale. Pour une résidence secondaire, la démarche est plus encadrée et nécessite une étape supplémentaire.
La limite des 120 nuits pour les résidences principales
Si le bien que vous souhaitez mettre en location courte durée est votre résidence principale, vous êtes limité à 120 nuits de location par an. Cette limite est fixée par la loi et s’applique sur l’ensemble du territoire national. Au-delà, votre logement est considéré comme une résidence secondaire affectée à la location, ce qui déclenche des obligations supplémentaires.
Certaines plateformes comme Airbnb limitent automatiquement le calendrier de réservation à 120 nuits par an pour les résidences principales situées dans les villes concernées par cette réglementation, dont Bordeaux fait partie. Vérifiez les paramètres de votre compte pour vous assurer que cette limite est correctement configurée.
L’autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires
Pour une résidence secondaire destinée à la location meublée de tourisme, une autorisation de changement d’usage est requise en plus de la déclaration en mairie. Cette autorisation est délivrée par la mairie de Bordeaux et peut, dans certaines zones de la ville, être soumise à une obligation de compensation : pour transformer un logement en meublé touristique, vous devez transformer en contrepartie un local commercial ou professionnel en logement d’une surface équivalente.
Ce mécanisme de compensation est en place dans les secteurs où la ville souhaite préserver le stock de logements disponibles pour les résidents permanents. Les zones soumises à cette obligation évoluent, et il est recommandé de se renseigner directement auprès du service urbanisme de la mairie de Bordeaux avant de lancer votre projet.
Les règles de copropriété à vérifier
Avant de mettre votre appartement en location courte durée, consultez le règlement de copropriété de votre immeuble. Certains règlements interdisent explicitement les locations meublées de courte durée ou imposent des conditions spécifiques (activité de nature bourgeoise uniquement, interdiction des locations de moins de trois mois…). Une clause de ce type a une valeur contractuelle et peut vous exposer à des poursuites de la part du syndicat de copropriété en cas de non-respect.
Si le règlement est muet sur le sujet ou autorisant les locations, vous êtes libre de procéder. En cas d’ambiguïté, consultez un juriste spécialisé ou l’administrateur de copropriété avant de vous lancer.
La fiscalité applicable à la location meublée touristique
Les revenus issus de la location meublée courte durée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers classiques. Cette distinction ouvre des possibilités fiscales intéressantes.
En régime micro-BIC, applicable tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 euros, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Si votre logement est classé meublé de tourisme, cet abattement monte à 71 %. Au-delà du seuil ou sur option, le régime réel permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (amortissements, intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et peut s’avérer très avantageux.
Notre service de gestion locative à Bordeaux vous accompagne dans la compréhension de vos obligations et vous oriente vers les conseils fiscaux adaptés à votre situation.
Questions fréquentes sur la réglementation de la location saisonnière à Bordeaux
Que risque-t-on en louant sans déclaration en mairie à Bordeaux ?
L’absence de déclaration en mairie expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros. L’absence du numéro d’enregistrement sur les annonces en ligne peut entraîner le retrait de l’annonce par la plateforme et une amende pour le propriétaire. Il est donc fortement recommandé de régulariser sa situation avant de commencer à louer.
Comment obtenir le classement meublé de tourisme à Bordeaux ?
Le classement meublé de tourisme (de 1 à 5 étoiles) est attribué par un organisme accrédité après visite et évaluation du logement selon une grille de critères officielle. Ce classement permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 71 % en micro-BIC au lieu de 50 %, et d’afficher un label officiel sur vos annonces. La démarche est volontaire mais peut s’avérer très rentable fiscalement.
La réglementation évolue-t-elle fréquemment à Bordeaux ?
Le cadre légal de la location meublée touristique a connu des évolutions significatives ces dernières années, notamment avec la loi Le Meur adoptée en 2024 qui a renforcé les obligations des propriétaires. Il est recommandé de se tenir informé des évolutions réglementaires, en consultant régulièrement le site de la mairie de Bordeaux ou en vous faisant accompagner par un professionnel.
Louez en conformité et en toute sérénité à Bordeaux
La réglementation de la location saisonnière à Bordeaux n’est pas un obstacle à votre projet locatif : c’est un cadre qui, bien connu et bien respecté, vous protège et sécurise votre activité. Chez Racine Conciergerie, nous guidons les propriétaires bordelais dans chaque étape administrative et opérationnelle pour que leur mise en location se passe dans les meilleures conditions.